Daň z nájmu: paušální vs. skutečné výdaje

Pokud jste četli náš předchozí článek o daních z nájmu, máte už v mnohém jasno. Dnes se podíváme na to, jak danit příjmy z nájmů chytře a pohodlně. Existují totiž dvě cesty pro uplatnění výdajů z nájmu: paušální výdaje nebo skutečné výdaje. Každá má své výhody i limity!

Kdy se vyplatí paušální výdaje

Paušální výdaje představují nejjednodušší způsob, jak si snížit daň. Stačí sečíst všechny příjmy z nájmu a 30 % z nich automaticky uplatníte jako výdaj bez nutnosti dokládat účtenky či faktury. Maximální výše paušálních výdajů je 600 000 Kč za rok.

Paušál se nejvíc vyplatí těm, kteří mají nízké skutečné náklady, neodepisují nemovitost, případně chtějí mít administrativu co nejjednodušší.

Příklad: Paušální výdaje

Pan Jednoduchý pronajímá byt za 25 000 Kč měsíčně. Roční příjem z nájmu činí 300 000 Kč. Rozhodne se pro paušál 30 %.

• Výdaje: 300 000 × 0,30 = 90 000 Kč
• Základ daně: 300 000 – 90 000 = 210 000 Kč
• Daň z příjmů (15 %): 31 500 Kč

Skutečné výdaje

Pokud jsou vaše náklady na nájem vyšší, vyplatí se přejít na skutečné výdaje. Znamená to, že do přiznání zahrnete všechny prokazatelné výdaje, které souvisejí s nájmem.

Co můžete zahrnout do skutečných výdajů:

• Úroky z hypotéky nebo úvěru na pořízení či rekonstrukci nemovitosti.
• Odpisy nemovitosti – rozložení pořizovací ceny do více let.
• Opravy a údržba – výmalba, výměna podlahy, oprava spotřebiče apod.
• Technické zhodnocení – rekonstrukce nad 80 000 Kč ročně.
• Vybavení bytu – do 80 000 Kč lze uplatnit jednorázově, dražší položky se odepisují.
• Pojištění nemovitosti.
• Daň z nemovitých věcí – pokud byla zaplacena v daném roce.
• Provize realitní kanceláři nebo právní služby spojené s nájmem.
• Náklady na účetní a daňové služby.
• Doprava související s nájmem – buď prokazatelně, nebo paušálně.
• Služby bez vyúčtování (např. odpad, elektřina, plyn), pokud je platí pronajímatel.

Pozor na příspěvky do fondu oprav (SVJ):

Obecně se nedoporučuje je uplatňovat, protože pokud SVJ později provede technické zhodnocení (např. výměna výtahu, zateplení), musela by se uplatněná část vracet a přepočítávat.

Příklad: Skutečné výdaje

Paní Praktická pronajímá byt v Praze za 25 000 Kč měsíčně. Roční příjem z nájmu je tedy 300 000 Kč.

V roce 2025 zaplatila:

• úroky z hypotéky: 42 000 Kč,
• pojištění nemovitosti: 2 000 Kč,
• výmalbu a opravu kuchyně: 14 000 Kč,
• daň z nemovitých věcí: 1 200 Kč,
• služby bez vyúčtování (odpad, elektřina ve společných prostorách): 6 000 Kč,
• paušální výdaje na auto (používá ho i soukromě): 4 000 Kč × 12 = 48 000 Kč,
• odpis nemovitosti (1. rok rovnoměrného odpisování): 70 000 Kč.

A jaký je výsledek?

• Celkové výdaje: 183 200 Kč
• Základ daně: 300 000 – 183 200 = 116 800 Kč
• Daň z příjmů (15 %): 17 520 Kč

Jak je to s výdaji za auto?

Auto se řeší, pokud se rozhodnete pro danění příjmů z nájmu s využitím skutečných výdajů. Výdaje na auto nesouvisí s konkrétní nemovitostí, ale s celkovou činností pronajímatele. Pokud pronajímáte více bytů nebo domů, auto se bere společně pro všechny.

Skutečné náklady na provoz vozidla

Pokud auto používáte pro účely nájmu, můžete si uplatnit skutečné náklady na provoz. Musíte vést knihu jízd a doložit účtenky (PHM, parkovné, servis, pojištění apod.). Uplatní se poměrná část výdajů podle využití pro nájem (např. 70 % nákladů, pokud auto používáte převážně pro nájem).

Paušální výdaje na dopravu

Jednodušší a oblíbenější varianta jsou paušální výdaje na dopravu, jelikož není třeba vést knihu jízd a skladovat účtenky.

• 5 000 Kč měsíčně, pokud auto používáte výhradně pro účely nájmu.
• 4 000 Kč měsíčně, pokud ho používáte i pro jiné účely (což je v praxi běžnější).

Přechod mezi režimy – z paušálu na skutečné a zpět

Při přechodu ze skutečných na paušální výdaje je nutné podat dodatečné daňové přiznání (DODAP) za předchozí rok a dodanit pohledávky. Jde o všechny částky, které jste vyfakturovali, ale ještě neinkasovali. Pokud evidujete neuhrazené závazky, lze o ně naopak snížit základ daně. V roce paušálních výdajů již dodaněné pohledávky do výpočtu nezahrnujete.

Když přecházíte z paušálu na skutečné výdaje, dodaňujete v DODAP neuhrazené pohledávky, o závazky se základ daně neupravuje.

V praxi to znamená, že než režim změníte, měli byste při rozhodování a při výpočtu počítat i s případnými úpravami za předchozí rok.

Uplatnění výdajů v daňovém přiznání

Teď už víte, co a jak u daně z nájmu. Jak to ale vyplnit do obávaného daňového přiznání?

• Všechny příjmy a výdaje z nájmu se uvádějí v Příloze č. 2 daňového přiznání (příjmy dle § 9).
• Řádek 201a – uvádí se celkové příjmy z nájmu.
• Řádek 202 – sem patří součet všech skutečných výdajů (včetně odpisů, úroků, pojištění, oprav i auta).
• Pokud používáte paušál 30 %, vyplníte jen ř. 201a, zaškrtnete políčko „Uplatňuji výdaje procentem z příjmů“ a systém výdaj automaticky dopočítá.
• Řádky 204 a 205 slouží k úpravám při změně režimu – např. při přechodu z paušálních na skutečné výdaje nebo naopak.

Uchovávání dokladů a potvrzení

Doklady sice nepřikládáte k přiznání, ale musíte být připraveni je kdykoli doložit finančnímu úřadu. Uplatníte-li výdaje, musíte být schopni kdykoli prokázat jejich oprávněnost.

Rychlá nápověda

Pokud máte menší výdaje a nájem řešíte spíše jednoduše, vystačíte si s paušálními výdaji 30 %. Naopak v případě, že splácíte hypotéku, investujete do oprav nebo můžete uplatnit odpisy, bývají skutečné výdaje finančně výhodnější. Pokud chcete návod, podívejte se na náš další článek: 

Daň z nájmu: Jak na ni

Nezapomeňte také, že je potřeba uchovávat doklady alespoň tři roky!

Daň z nájmu se dá zvládnout i bez stresu. Stačí vědět, co a kdy do přiznání patří. A pokud si nejste jistí, nechte si poradit nebo využijte nástroj, který výpočty i přehled výdajů zvládne za vás.