Taxomat: funkcionality
Daně z pronájmu: jak na odpisy
Jak správně uplatnit odpisy nemovitosti při pronájmu a snížit daňové zatížení? S námi to bude hračka. Praktické tipy a příklady pro chytré...
Pronájem může být skvělým zdrojem příjmu, ale i váží se k němu i daňové povinnosti. Provedeme vás světem daní z pronájmu bez zbytečných komplikací!
Zákon o daních z příjmů jasně určuje, kdy a jak se příjem z nájmu zdaňuje, co všechno se do něj počítá a jaké výdaje lze uplatnit. Správné rozlišení typu pronájmu a pochopení rozdílů mezi paragrafy § 9 a § 7 vám může ušetřit nejen čas, ale i peníze.
V první části našeho průvodce si proto vysvětlíme, jaké příjmy z nájmu se zdaňují, co naopak do základu daně nepatří, a jak si poradit se spoluvlastnictvím bytu nebo společným jměním manželů.
Daň z pronájmu: Rozdíl mezi § 9 a § 7
Nejdřív je potřeba rozlišit, o jaký typ pronájmu se vůbec jedná. Pokud pronajímáte byt či dům dlouhodobě (např. pro bydlení), spadáte pod § 9 zákona o daních z příjmů. Tento příjem se označuje jako příjem z nájmu.
Naopak pokud poskytujete ubytovací služby, typicky přes platformy jako Airbnb nebo Booking, jde o samostatnou výdělečnou činnost dle § 7.
| Parametr | § 9 – Příjem z nájmu | § 7 – Ubytovací služby |
|---|---|---|
| Typ příjmu | Dlouhodobý pronájem | Krátkodobé ubytování (Airbnb, Booking) |
| Živnostenské oprávnění | Není potřeba | Povinné („ubytovací služby“) |
| Výdaje | Paušální 30 % nebo skutečné | Paušální 40 % bez ŽL / 60 % se ŽL |
| Sociální a zdravotní pojištění | Neplatí se | Platí se |
| Možnost odpisů | Ano | Ano |
| Možnost ztráty | Ano | Ano |
Co je zdanitelný příjem z pronájmu?
Podle zákona se za příjem z nájmu považuje vše, co pronajímatel skutečně obdrží v daném kalendářním roce. Ne všechny platby od nájemníků ale spadají do zdanitelného základu.
Co se do příjmů z nájmu zahrnuje:
- Nájemné uvedené ve smlouvě
- Náhrady škod nebo penále, pokud souvisí s užíváním nemovitosti
- Barterové plnění, které musí být náležitě oceněno
Co se do příjmů z nájmu nezahrnuje:
- Zálohy na energie a služby – tyto částky nejsou daňovým příjmem, pokud jsou řádně zúčtovány.
- Kauce (jistota) – stává se příjmem pouze tehdy, když se z ní započte dlužné nájemné nebo škoda.
- Platby přijaté v jiném roce – do daňového přiznání patří jen ty, které byly zaplaceny do konce daného roku.
Spoluvlastnictví a daň z pronájmu
Pokud je byt nebo dům ve společném jmění manželů, příjem z nájmu se zdaňuje pouze u jednoho z nich. Zpravidla ten, kdo může lépe využít slevy.
V případě podílového spoluvlastnictví musí každý ze spoluvlastníků zdanit přesně svůj podíl na příjmech i výdajích. Každý tedy podává vlastní přiznání. Zákon umožňuje i dohodu, že příjem zdaní pouze jeden ze spoluvlastníků, ale tato dohoda musí být prokazatelná a oboustranná.
Podnájem a jeho daňová specifika
V případě podnájmu nejde o vlastnictví nemovitosti. Z toho vyplývá:
- Nelze odepisovat nemovitost v podnájmu
- Lze uplatnit výdaje spojené s pronájmem, např. nájemné, které platí vlastníkovi, služby a energie, případné technické zhodnocení, pokud se na tom s vlastníkem dohodli písemně.
V přiznání se takové příjmy opět uvádějí v § 9 (příjmy z nájmu).
Checklist chytrého pronajímatele
Zdanění příjmů z pronájmu nemusí být složité, pokud znáte základní pravidla.
- Zjistěte, zda se vás týká § 9 (nájem) nebo § 7 (ubytovací služby).
- Oddělujte nájemné od záloh a kaucí.
- Zvažte, jestli se vám víc vyplatí paušál, nebo skutečné výdaje.
- Uplatněte odpisy a sledujte pětiletou lhůtu pro znalecký posudek.
- Všechny doklady si uchovávejte a evidujte.
Daň z pronájmu není tak složitá problematika, jak by se mohlo zdát. Klíčem je správně rozlišit mezi příjmy z nájmu podle § 9 a příjmy z ubytovacích služeb podle § 7, což vám umožní efektivně využít dostupné výhody a optimalizovat daňové povinnosti. Chcete vědět víc? Pokračijte na další díl našeho seriálu o nemovitostech: