Nákup a prodej nemovitosti z pohledu daní

Nákup a prodej nemovitosti není pouze otázkou financí, ale i právních a daňových povinností. Pokud plánujete koupit nebo prodat nemovitost, měli byste mít jasno v tom, jaké daně a pravidla se vás týkají.

Získání nemovitosti

Existuje několik způsobů, jak můžete nemovitost získat do svého majetku. Nejběžnějším způsobem je samozřejmě nákup nemovitosti s pomocí hypotéky nebo z vlastních prostředků. Můžete ji ale i dostat darem, dědictvím nebo odkazem. Různé formy nabytí mají specifická daňová pravidla.

Nákup nemovitosti ze svého majetku

Pokud si kupujete nemovitost za své vlastní peníze, nemusíte řešit žádné složité financování. Stačí uzavřít kupní smlouvu a zapsat nemovitost do katastru nemovitostí.

Taxomat TIP: Pokud pronajímáte nemovitost, můžete si každý rok odečítat část její hodnoty ve formě odpisů, což znamená, že část pořizovací ceny nemovitosti se vám vrací prostřednictvím nižšího daňového základu.

Koupě nemovitosti na hypotéku

Pokud na nákup nemovitosti využijete hypotéku, můžete si úroky z hypotéky uplatnit v daňovém přiznání, a to formou nezdanitelné části základu daně, nebo v případě např. nájmu zahrnutím do výdajů.

Kdo a kdy může uplatnit úroky z hypotéky jako nezdanitelnou část základu daně?

Úroky z hypotéky si můžete uplatnit, pokud je hypotéka použita na pořízení nemovitosti pro vaše vlastní bydlení. Není podmínkou trvalé bydliště, ale záleží, kde skutečně bydlíte. Pokud nemovitost slouží například k pronájmu nebo jako rekreační objekt, úroky si v daňovém přiznání tímto způsobem neuplatníte.

Hypotéka a SJM

Úroky si může uplatnit buď pouze jeden z manželů (celkovou částku) a nebo oba rovným dílem (každý 50 %). Konečné rozhodnutí závisí na vzájemné dohodě a obvykle se určuje podle toho, pro koho je odečet úroků výhodnější. Způsob uplatnění můžete každý rok měnit.

Maximální výše uplatněných úroků

Maximální částka, kterou můžete uplatnit na úrocích z hypotéky, je 150 000 Kč ročně. To znamená, že pokud máte vyšší úrokové náklady, částku nad tuto hranici již nebude možné využít. U starších hypoték (před rokem 2021) může být výše uplatnitelných úroků vyšší (max. 300 000 Kč).

Kam se úroky do přiznání uvádí?

Úroky z hypotéky se uvádějí v daňovém přiznání k dani z příjmů ve 3. oddíle, konkrétně v položce pro nezdanitelné části základu daně, na ř. 47. Je nutné doložit potvrzení o uhrazené výši úroků od banky, která poskytla hypotéku. První rok se také uvádí doklad o tom, že je nemovitost využívána k bydlení. Může jít například o tyto dokumenty:

• Výpis z katastru nemovitostí
• Nájemní smlouva s bytovým družstvem
• Účty za služby nebo pojistné smlouvy
• Prohlášení vlastníka nemovitosti
• Hypoteční smlouva

Nabytí nemovitosti darem, dědictvím nebo odkazem

Nabytí nemovitosti darem, dědictvím nebo odkazem má specifické daňové důsledky. Pojďme se na ně podívat podrobněji:

Nabytí nemovitosti darem

Pokud jde darování mezi příbuznými (např. rodiče a děti, manželé, sourozenci, teta, strýc), není třeba platit žádnou daň, protože tento typ darování je od daně osvobozen. Stejně tak pokud se daruje mezi osobami, které spolu sdílí společně hospodařící domácnost minimálně 1 rok. V případě daru od cizí osoby může být dar zdaněn v § 10 ZDP. Nemovitosti získané darem, které byly osvobozené, nelze odepisovat.

Nabytí nemovitosti dědictvím

Příjem z dědictví je od daně z příjmů osvobozen. Nemovitosti, které jste nabyli dědictvím můžete odepisovat. Pro tento účel je nutné vyhotovit znalecký posudek k určení hodnoty nemovitosti.

Nabytí nemovitosti odkazem

Odkaz je specifický právní institut. Na rozdíl od dědictví, kdy majetek přechází podle zákona, odkaz je podmíněný vůlí zůstavitele.

Z pohledu daně z příjmů se ale dědictví a odkaz nerozlišují, v obou případech se jedná o osvobozený příjem.

Prodej nemovitosti

Z hlediska daní jde při prodeji nemovitosti o proces, který podléhá několika důležitým pravidlům, včetně výpočtu zisku nebo ztráty z prodeje, časových testů a specifických podmínek pro různé typy nemovitostí.

Při prodeji nemovitosti podléhá dani z příjmů zisk, který vznikne z rozdílu mezi prodejní cenou a souvisejícími výdaji. 

Jak se vypočítá zisk nebo ztráta z prodeje?

Zisk = Prodejní cena – Pořizovací cena – Výdaje na zlepšení nemovitosti - Další výdaje související s prodejem

Příklad výpočtu zisku:

• Pořizovací cena nemovitosti: 3 000 000 Kč
• Prodejní cena nemovitosti: 4 200 000 Kč
• Výdaje na rekonstrukci: 200 000 Kč
• Zisk = 4 200 000 Kč – 3 000 000 Kč – 200 000 Kč = 1 000 000 Kč

Co když je prodejní cena nižší než pořizovací?

Pokud prodáte nemovitost za nižší cenu, než jste ji koupili, vzniká ztráta. Daňová legislativa ale neumožňuje uplatnit ztrátu z prodeje nemovitosti na základě poklesu ceny. Pokud tedy nemovitost prodáte za cenu nižší než pořizovací, nebudete platit daň z příjmů, ale ztrátu z prodeje nemůžete uplatnit. Dala by se uplatnit pouze v případě, kdy byste měli ještě další zdanitelný prodej nemovitosti, u kterého by vyšel zisk. V tomto případě by šlo snížit zisk z prodeje druhé nemovitosti o ztrátu z prodeje první nemovitosti. V rámci celé kategorie zdanění prodeje nemovitostí může vyjít základ daně nejméně nula.

Časové testy pro prodeje nemovitostí

Jaké lhůty platí pro osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti? Používá se tzv. časový test. Tento test určuje, zda musíte platit daň z příjmů z prodeje nemovitosti, nebo zda budete od této daně osvobozeni.

Daň z příjmů se primárně vztahuje na zdanění investičních nemovitostí a je navržena tak, aby neovlivňovala nemovitosti určené k bydlení.

Nemovitosti nabyté do konce roku 2020

Pro nemovitosti nabyté před 1. lednem 2021 platí pravidla dle ZDP v původním znění: 

• Dvouletý časový test – Příjem je osvobozen, pokud poplatník měl v konkrétní nemovitosti bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem.
  
• Pětiletý časový test – Pokud doba mezi nabytím vlastnického práva k nemovitosti a jejím prodejem přesáhla 5 let, bude příjem z prodeje osvobozen.
  

Časové testy pro nemovitosti nabyté od roku 2021

• Dvouletý časový test – Příjem je osvobozen, pokud jste měli v nemovitosti bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem
  
• Desetiletý časový test – Po přesáhnutí doby držby 10 let jste od daně z příjmů osvobozeni.
• Pokud nesplníte časové testy, ale peníze získané prodejem nemovitosti použijete k obstarání vlastní bytové potřeby, můžete využít podmíněné osvobození. Zde je potřeba podat oznámení na Finanční úřad (již není podmínkou pro uznání osvobození, ale hrozí pokuta při neoznámení) a peníze takto využít do konce následujícího roku po roce prodeje. Lze aplikovat i na výdaje k obstarání vlastní bytové potřeby vynaložené v předchozím roce.

Jak je to v praxi pro různé typy nemovitostí?

Pro byty a rodinné domy platí časový test 10 let (nebo 5 let). Kdy jste od daně osvobozeni?

• V nemovitosti jste bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem.
• Pokud jste zdědili nemovitost od příbuzného v linii přímé nebo manžela/ky, do časového testu započítáte i dobu, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
• Použijete peníze získané prodejem na obstarání vlastní bytové potřeby (neplatí pro pětiletý časový test).

Pro nebytové prostory (např. kanceláře, obchodní prostory) a komerční nemovitosti (např. průmyslové objekty) platí 10letý časový test (nebo 5letý časový test).

Totéž platí u pozemků, zahrad či lesů, které nejsou určeny k bydlení či výstavbě bydlení – desetiletý (nebo pětiletý) časový test.

Tahák pro nákup a prodej nemovitosti

Úroky z hypotéky lze jako nezdanitelnou část základu daně uplatnit v daňovém přiznání, pokud je hypotéka použita na pořízení nemovitosti pro trvalé bydlení.

Příjem z prodeje nemovitosti podléhá dani z příjmů, která se počítá ze zisku. Může vzniknout i ztráta, ta se ale nedá uplatnit proti příjmům, které se netýkají prodeje nemovitostí.

Pokud jste v nemovitosti bydleli alespoň 2 roky, jste od daně osvobozeni. Jinak pro osvobození platí časový test držby nemovitosti buď 5 let (nabytá před 2021) nebo 10 let (nabytá po 2021). Jako poslední možnost osvobození se nabízí obstarání vlastní bytové potřeby.

Slovo závěrem

I když se to může zdát složité, s dobrým porozuměním pravidlům a správným přístupem k daňovým povinnostem to můžete zvládnout s přehledem. Důležité je mít jasno v termínech, podmínkách a výjimkách, které se vztahují na vaši konkrétní situaci. Ať už jste v oblasti nemovitostí nováček, nebo se vám už pár transakcí podařilo, s dobře nastaveným plánem si ušetříte mnoho času a stresu.