Nákup a prodej nemovitosti z pohledu daní

Nákup a prodej nemovitosti není pouze otázkou financí, ale i právních a daňových povinností. Pokud plánujete koupit nebo prodat nemovitost, měli byste mít jasno v tom, jaké daně a pravidla se vás týkají.

Získání nemovitosti

Existuje několik způsobů, jak můžete nemovitost získat do svého majetku. Nejběžnějším způsobem je samozřejmě nákup nemovitosti s pomocí hypotéky nebo z vlastních prostředků. Můžete ji ale i dostat darem, dědictvím nebo odkazem. Různé formy nabytí mají specifická daňová pravidla.

Nákup nemovitosti ze svého majetku

Pokud si kupujete nemovitost za své vlastní peníze, nemusíte řešit žádné složité financování. Stačí uzavřít kupní smlouvu a zapsat nemovitost do katastru nemovitostí.

Taxomat TIP: Pokud pronajímáte nemovitost, můžete si každý rok odečítat část její hodnoty ve formě odpisů, což znamená, že část pořizovací ceny nemovitosti se vám vrací prostřednictvím nižšího daňového základu.

Koupě nemovitosti na hypotéku

Pokud na koupi nemovitosti využijete hypotéku, můžete si úroky z hypotéky uplatnit v daňovém přiznání. 

Kdo a kdy může uplatnit úroky z hypotéky?

Úroky z hypotéky si můžete uplatnit, pokud je hypotéka použita na pořízení nemovitosti pro vaše vlastní bydlení. Obvykle se dokládá tím, kde máte trvalé bydliště. Pokud nemovitost slouží například k pronájmu nebo jako rekreační objekt, úroky si v daňovém přiznání neuplatníte.

Hypotéka a SJM

Úroky si může uplatnit pouze jeden z manželů, i když hypotéku splácí oba. To závisí na vzájemné dohodě a obvykle se určuje podle toho, pro koho je odečet úroků výhodnější.

Maximální výše uplatněných úroků

Maximální částka, kterou můžete uplatnit na úrocích z hypotéky, 300 000 Kč ročně. To znamená, že pokud máte vyšší úrokové náklady, částka nad tuto hranici již nebude daňově uznatelná. U starších hypoték (před rokem 2021) může být výše uplatnitelných úroků vyšší (max. 300 000 Kč).

Kam se úroky do přiznání uvádí?

Úroky z hypotéky se uvádějí v daňovém přiznání v příloze k dani z příjmů, konkrétně v položce pro daňové odpočty. Je nutné doložit výši úroků potvrzenou od banky, která poskytla hypotéku. První rok se také uvádí doklad o tom, že ne nemovitost využívána k bydlení. Může jít například o tyto dokumenty:

• Výpis z katastru nemovitostí
• Nájemní smlouva s bytovým družstvem
• Účty za služby nebo pojistné smlouvy
• Prohlášení vlastníka nemovitosti

Nabytí nemovitosti darem, dědictvím nebo odkazem

Nabytí nemovitosti darem, dědictvím nebo odkazem má specifické daňové důsledky. Pojďme se na ně podívat podrobněji:

Nabytí nemovitosti darem

Pokud jde darování mezi příbuznými (např. rodiče a děti, manželé, sourozenci), není třeba platit žádnou daň, protože tento typ darování je od daně osvobozen. V případě daru od vzdálenějších příbuzných (např. od tety nebo strýce) nebo od cizí osoby, může být dar zdaněn.

Daňové třídy a sazby pro dary

• Daňová třída I (blízcí příbuzní): Osvobozeno od daně.
• Daňová třída II (další příbuzní, např. sourozenci, tety, strýcové): Sazba daně může být 7 %, 11 % nebo 15 %, v závislosti na hodnotě daru.
• Daňová třída III (osoby mimo rodinu): Sazba daně se pohybuje od 15 % do 30 %, v závislosti na hodnotě daru.

Nabytí nemovitosti dědictvím

Platí podobná pravidla jako u darování. Pokud dědíte nemovitost od vzdálenějších příbuzných nebo od cizí osoby, je třeba zaplatit daň z dědictví. 

• Daňová třída I (blízcí příbuzní, např. děti, rodiče, manželé): Osvobození od daně.
• Daňová třída II (další příbuzní, např. sourozenci, tety, strýcové): Sazby daně jsou obdobné jako u darování, od 7 % do 15 %, v závislosti na hodnotě dědictví.
• Daňová třída III (osoby mimo rodinu): Sazba daně se pohybuje od 15 % do 30 %, podle hodnoty dědictví.

Pro tento účel je nutné vyhotovit znalecký posudek k určení hodnoty nemovitosti.

Nabytí nemovitosti odkazem

Odkaz je specifický právní institut. Na rozdíl od dědictví, kdy majetek přechází podle zákona, odkaz je podmíněný vůlí zůstavitele.

Odkazovaná nemovitost může podléhat dani z příjmu, pokud jde o osobu, která není přímým dědicem nebo obdarovaným v rámci rodiny. V tomto případě se na vás vztahují obdobná pravidla jako u dědictví a darování.

Pokud máte konkrétní otázky ohledně daňových povinností při nabytí nemovitosti tímto způsobem, doporučujeme se obrátit na odborníka na daně nebo právníka, který vám pomůže s přesným výpočtem daní a vyplněním potřebných formulářů.

Prodej nemovitosti

Z hlediska daní jde při prodeji nemovitosti o proces, který podléhá několika důležitým pravidlům, včetně výpočtu zisku nebo ztráty z prodeje, časových testů a specifických podmínek pro různé typy nemovitostí.

Při prodeji nemovitosti podléhá dani z příjmu zisk, který vznikne z rozdílu mezi prodejní cenou a pořizovací cenou nemovitosti. 

Jak se vypočítá zisk nebo ztráta z prodeje?

Zisk = Prodejní cena – Pořizovací cena – Výdaje na zlepšení nemovitosti

Příklad výpočtu zisku:

• Pořizovací cena nemovitosti: 3 000 000 Kč
• Prodejní cena nemovitosti: 4 200 000 Kč
• Výdaje na rekonstrukci: 200 000 Kč
• Zisk = 4 200 000 Kč – 3 000 000 Kč – 200 000 Kč = 1 000 000 Kč

Co když je prodejní cena nižší než pořizovací?

Pokud prodáte nemovitost za nižší cenu, než jste ji koupili, vzniká ztráta. Daňová legislativa ale neumožňuje uplatnit ztrátu z prodeje nemovitosti na základě poklesu ceny. Pokud tedy nemovitost prodáte za cenu nižší než pořizovací, nebudete platit daň z příjmu, ale ztrátu z prodeje nemůžete uplatnit.

Časové testy pro prodeje nemovitostí

Jaké lhůty platí pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti? Používá se tzv. časový test. Tento test určuje, zda musíte platit daň z příjmu z prodeje nemovitosti, nebo zda budete od této daně osvobozeni.

Daň z příjmu se primárně vztahuje na zdanění investičních nemovitostí a je navržena tak, aby neovlivňovala nemovitosti určené k bydlení.

Nemovitosti nabyté do konce roku 2020

Pro nemovitosti nabyté před 1. lednem 2021 platí původní pravidla dle zákona č. 586/1992 Sb. (ZDP). 

• Dvouletý časový test – Příjem je osvobozen, pokud poplatník měl v konkrétní nemovitosti bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud prostředky získané z prodeje použije na uspokojení své vlastní bytové potřeby.
• Pětiletý časový test – Pokud doba mezi nabytním vlastnického práva k nemovitosti a jejím prodejem přesáhla 5 let, bude příjem z prodeje osvobozen.

Časové testy pro nemovitosti nabyté od roku 2021

• Dvouletý časový test – Příjem je osvobozen, pokud jste měli v nemovitosti bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud prostředky použijete pro vlastní bytovou potřebu do 1 roku.
• Desetiletý časový test – Po přesáhnutí doby 10 let jste od daně z příjmu osvobozeni.

Jak je to v praxi pro různé typy nemovitostí?

Pro byty a rodinné domy platí časový test 10 let. Kdy jste od daně osvobození?

• V nemovitosti jste bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem.
• Zdědili jste nemovitost v přímé linii (příbuzný nebo manžel/ka). To znamená, že si do lhůty započítáte i dobu, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
• Okamžitě použijete peníze získané prodejem na uspokojení vlastní bytové potřeby.

Pro nebytové prostory (např. kanceláře, obchodní prostory) a komerční nemovitosti (např. průmyslové objekty) platí 10letý časový test.

Totéž platí u pozemků, zahrad či lesů, které nejsou určeny k bydlení či výstavbě bydlení – desetiletý časový test.

Specifika pro dědictví a darování

Pokud nemovitost získáte darem, dědictvím nebo odkazem, doba vlastnictví se počítá od doby, kdy nemovitost vlastnil zůstavitel (u dědictví). Tato doba se započítává do časového testu pro osvobození příjmu.

Tahák pro nákup a prodej nemovitosti

Úroky z hypotéky lze uplatnit v daňovém přiznání, pokud je hypotéka použita na pořízení nemovitosti pro trvalé bydlení.

Příjem z prodeje nemovitosti podléhá dani z příjmu, která se počítá ze zisku. Může vzniknout i ztráta, ta se ale nedá uplatnit.

Pokud jste v nemovitosti bydleli alespoň 2 roky, jste od daně osvobozeni. Jinak jsou časové testy pro osvobozené od daně většinou 10 let.

Slovo závěrem

I když se to může zdát složité, s dobrým porozuměním pravidlům a správným přístupem k daňovým povinnostem to můžete zvládnout s přehledem. Důležité je mít jasno v termínech, podmínkách a výjimkách, které se vztahují na vaši konkrétní situaci. Ať už jste v oblasti nemovitostí nováček, nebo se vám už pár transakcí podařilo, s dobře nastaveným plánem si ušetříte mnoho času a stresu.