Daň z nájmu: Jak na ni

Čtete náš seriál o nemovitostech od začátku? Pak už víte, kdy a jak se příjem z nájmu zdaňuje, jestli se vám víc hodí výdajový paušál nebo danění podle skutečných nákladů a jak do toho zapadá auto. Ale jak na obávané odpisy? Pojďme na to společně!

Odpisy nemovitosti jsou jedním z nejsilnějších nástrojů, jak si snížit daň z nájmu. Umožňují rozložit pořizovací cenu bytu či domu do nákladů v průběhu několika let.

Základní pravidla pro odpisy nemovitosti:

1. Pozemek se nikdy neodepisuje.
2. Odpisy se vztahují pouze na stavbu (byt, dům) nebo její technické zhodnocení.
3. Nemovitosti se řadí do odpisových skupin podle typu stavby:
   1. Byt, rodinný dům – 5. skupina – 30 let
   2. Hotel, penzion, administrativní budova – 6. skupina – 50 let

Pro správné stanovení vstupní ceny pro odpisy je nezbytné oddělit cenu pozemku od ceny stavby. Pozemek totiž není předmětem odpisu a jeho hodnota do nákladů nepatří. Pokud v kupní smlouvě není cena pozemku a stavby uvedena zvlášť, budete muset vyžádat znalecký posudek nebo použít cenové mapy.

Stabilní nebo zrychlené odpisy?

Zákon umožňuje dvě metody odepisování. Rovnoměrné odpisy se stabilní výší odpisu každý rok jsou vhodné pro dlouhodobé a rovnoměrné příjmy.

Zrychlené odpisy, které jsou vyšší v prvních letech, později klesají. Hodí se, když potřebujete snížit daň z pronájmu hned po zahájení nájmu.

U dlouhodobého pronájmu je rovnoměrné odpisování často výhodné, jelikož přináší stabilní daňové úlevy během více let. U krátkodobého pronájmu nebo ubytovacích služeb, kde jsou příjmy vyšší v prvních letech, mohou být zrychlené odpisy lepší volbou, protože umožňují rychlejší snižování daňového základu.

Časový test pro odpisy

Jde jednoduše o lhůtu mezi pořízením nemovitosti a zahájením jejího nájmu, která má vliv na způsob stanovení vstupní ceny pro odpisy.

Pokud začnete pronajímat nemovitost do 5 let od jejího pořízení:

• V tomto případě je pro účely odpisů vstupní cenou pořizovací cena nemovitosti zvýšená o případné náklady na rekonstrukce.
• Znamená to, že odpisy začínáte počítat z hodnoty, která je uvedena v kupní smlouvě, a pokud jste provedli jakékoliv technické zhodnocení (např. rekonstrukci), tuto částku přičítáte k pořizovací ceně.

Pokud uplyne více než 5 let mezi pořízením nemovitosti a jejím nájmem:

• V tomto případě je nutné stanovit reprodukční cenu nemovitosti. Ta se určuje na základě znaleckého posudku, který musí být vypracován ke dni zahájení nájmu.
• Reprodukční cena představuje aktuální hodnotu nemovitosti ke dni zahájení nájmu, což může být vyšší nebo nižší než původní pořizovací cena.

Příklad z praxe

Koupě bytu: 15. 2. 2020
Zahájení nájmu: 16. 2. 2025 → uplynulo přesně 5 let

Musí se nechat vypracovat znalecký posudek, který určí aktuální hodnotu bytu ke dni zahájení nájmu. Pokud by byl nájem zahájen dříve (např. v roce 2024), vycházelo by se z původní pořizovací ceny.

• Pozor! Znalecký posudek se vyhotovuje ke dni zahájení nájmu, nikoliv k datu, kdy ho necháte zpracovat.

Technické zhodnocení vs. oprava

Rozdíl mezi opravou a technickým zhodnocením patří mezi nejčastější nejasnosti při zdanění nájmu.

• Oprava – uvádí majetek do původního funkčního stavu (např. výmalba, výměna podlahy, oprava rozvodů). Lze uplatnit okamžitě jako výdaj v roce, kdy byla provedena.
• Technické zhodnocení (TZ) – zvyšuje užitnou hodnotu, komfort nebo mění dispozici (např. rekonstrukce koupelny, přístavba, klimatizace). Pokud přesáhne 80 000 Kč ročně, navyšuje vstupní cenu a musí se odepisovat.

Časté chyby při uplatnění odpisů

Odpisování družstevního bytu

Družstevní byt nelze odepisovat, protože nejste vlastníkem nemovitosti, ale podílu na družstvu – máte pouze právo užívání daného bytu. Jde o podobnou situaci jako v případě podnájmu (s družstvem máte uzavřenou nájemní smlouvu).

Zaměnění opravy a technického zhodnocení

Pokud se z výmalby stane rekonstrukce koupelny s novým rozvodem a obklady, nejde o opravu, ale o TZ, které se musí odepisovat.

Chybné určení vstupní ceny

Vstupní cena se vždy vztahuje jen na stavbu bez pozemku. Pokud kupní smlouva cenu neuvádí odděleně, je nutné doložit rozpis nebo znalecký posudek. Případně lze stanovit cenu pozemku na základě cenových map.

Zapomenuté přerušení odpisů

Pokud byt v určitém roce nepronajímáte (např. probíhá rekonstrukce), můžete odpisy přerušit, ale nesmíte je uplatnit, dokud není nemovitost pronajímána.

Tipy pro odepisování nemovitostí

• Zvažte, jaký typ odpisu vám nejlépe vyhovuje – pro stabilní příjmy je vhodné využít rovnoměrné odpisy, pro vysoké příjmy v prvních letech (např. při poskytování ubytovacích služeb) se hodí zrychlené odpisy.
• Dokumentujte všechny změny a investice do nemovitosti – správně zaznamenané opravy a technické zhodnocení vám ušetří problémy při daňovém přiznání.
• Dbejte na správné určení vstupní ceny – v případě nejasností o hodnotě pozemku a stavby si nechte vypracovat znalecký posudek.
  
• Sledujte lhůty pro zahájení nájmu – začnete-li pronajímat nemovitost po pěti letech, nezapomeňte na nutnost znaleckého posudku pro stanovení reprodukční ceny.

Správné použití odpisů může výrazně ovlivnit vaši daňovou povinnost a pomoci vám efektivně optimalizovat náklady spojené s nájmem nemovitosti. Jdete do toho poprvé jako nový investor? Přečtěte si také: 

Jak na nákup a prodej nemovitosti