Pokud jste četli náš předchozí článek o daních z nájmu, máte už v mnohém jasno. Dnes se podíváme na to, jak danit příjmy z nájmů chytře a pohodlně. Existují totiž dvě cesty pro uplatnění výdajů z nájmu: paušální výdaje nebo skutečné výdaje. Každá má své výhody i limity!
Paušální výdaje představují nejjednodušší způsob, jak si snížit daň. Stačí sečíst všechny příjmy z nájmu a 30 % z nich automaticky uplatníte jako výdaj bez nutnosti dokládat účtenky či faktury. Maximální výše paušálních výdajů je 600 000 Kč za rok.
Paušál se nejvíc vyplatí těm, kteří mají nízké skutečné náklady, neodepisují nemovitost, případně chtějí mít administrativu co nejjednodušší.
Pan Jednoduchý pronajímá byt za 25 000 Kč měsíčně. Roční příjem z nájmu činí 300 000 Kč. Rozhodne se pro paušál 30 %.
Pokud jsou vaše náklady na nájem vyšší, vyplatí se přejít na skutečné výdaje. Znamená to, že do přiznání zahrnete všechny prokazatelné výdaje, které souvisejí s nájmem.
Obecně se nedoporučuje je uplatňovat, protože pokud SVJ později provede technické zhodnocení (např. výměna výtahu, zateplení), musela by se uplatněná část vracet a přepočítávat.
Paní Praktická pronajímá byt v Praze za 25 000 Kč měsíčně. Roční příjem z nájmu je tedy 300 000 Kč.
V roce 2025 zaplatila:
A jaký je výsledek?
Auto se řeší, pokud se rozhodnete pro danění příjmů z nájmu s využitím skutečných výdajů. Výdaje na auto nesouvisí s konkrétní nemovitostí, ale s celkovou činností pronajímatele. Pokud pronajímáte více bytů nebo domů, auto se bere společně pro všechny.
Pokud auto používáte pro účely nájmu, můžete si uplatnit skutečné náklady na provoz. Musíte vést knihu jízd a doložit účtenky (PHM, parkovné, servis, pojištění apod.). Uplatní se poměrná část výdajů podle využití pro nájem (např. 70 % nákladů, pokud auto používáte převážně pro nájem).
Jednodušší a oblíbenější varianta jsou paušální výdaje na dopravu, jelikož není třeba vést knihu jízd a skladovat účtenky.
Při přechodu ze skutečných na paušální výdaje je nutné podat dodatečné daňové přiznání (DODAP) za předchozí rok a dodanit pohledávky. Jde o všechny částky, které jste vyfakturovali, ale ještě neinkasovali. Pokud evidujete neuhrazené závazky, lze o ně naopak snížit základ daně. V roce paušálních výdajů již dodaněné pohledávky do výpočtu nezahrnujete.
Když přecházíte z paušálu na skutečné výdaje, dodaňujete v DODAP neuhrazené pohledávky, o závazky se základ daně neupravuje.
V praxi to znamená, že než režim změníte, měli byste při rozhodování a při výpočtu počítat i s případnými úpravami za předchozí rok.
Teď už víte, co a jak u daně z nájmu. Jak to ale vyplnit do obávaného daňového přiznání?
Doklady sice nepřikládáte k přiznání, ale musíte být připraveni je kdykoli doložit finančnímu úřadu. Uplatníte-li výdaje, musíte být schopni kdykoli prokázat jejich oprávněnost.
Pokud máte menší výdaje a nájem řešíte spíše jednoduše, vystačíte si s paušálními výdaji 30 %. Naopak v případě, že splácíte hypotéku, investujete do oprav nebo můžete uplatnit odpisy, bývají skutečné výdaje finančně výhodnější. Pokud chcete návod, podívejte se na náš další článek:
Nezapomeňte také, že je potřeba uchovávat doklady alespoň tři roky!
Daň z nájmu se dá zvládnout i bez stresu. Stačí vědět, co a kdy do přiznání patří. A pokud si nejste jistí, nechte si poradit nebo využijte nástroj, který výpočty i přehled výdajů zvládne za vás.