Daně z pronájmu: druhy a způsoby danění

Zákon o daních z příjmů jasně určuje, kdy a jak se příjem z nájmu zdaňuje, co všechno se do něj počítá a jaké výdaje lze uplatnit. Správné rozlišení typu pronájmu a pochopení rozdílů mezi paragrafy § 9 a § 7 vám může ušetřit nejen čas, ale i peníze.

V první části našeho průvodce si proto vysvětlíme, jaké příjmy z nájmu se zdaňují, co naopak do základu daně nepatří, a jak si poradit se spoluvlastnictvím bytu nebo společným jměním manželů.

Daň z pronájmu: Rozdíl mezi § 9 a § 7

Nejdřív je potřeba rozlišit, o jaký typ pronájmu se vůbec jedná. Pokud pronajímáte byt či dům dlouhodobě (např. pro bydlení), spadáte pod § 9 zákona o daních z příjmů. Tento příjem se označuje jako příjem z nájmu.

Naopak pokud poskytujete ubytovací služby, typicky přes platformy jako Airbnb nebo Booking, jde o samostatnou výdělečnou činnost dle § 7.

Co je zdanitelný příjem z pronájmu?

Podle zákona se za příjem z nájmu považuje vše, co pronajímatel skutečně obdrží v daném kalendářním roce. Ne všechny platby od nájemníků ale spadají do zdanitelného základu.

Co se do příjmů z nájmu zahrnuje:

• Nájemné uvedené ve smlouvě
• Náhrady škod nebo penále, pokud souvisí s užíváním nemovitosti
• Barterové plnění, které musí být náležitě oceněno

Co se do příjmů z nájmu nezahrnuje:

• Zálohy na energie a služby – tyto částky nejsou daňovým příjmem, pokud jsou řádně zúčtovány.
• Kauce (jistota) – stává se příjmem pouze tehdy, když se z ní započte dlužné nájemné nebo škoda.
• Platby přijaté v jiném roce – do daňového přiznání patří jen ty, které byly zaplaceny do konce daného roku.

Spoluvlastnictví a daň z pronájmu

Pokud je byt nebo dům ve společném jmění manželů, příjem z nájmu se zdaňuje pouze u jednoho z nich. Zpravidla ten, kdo může lépe využít slevy.

V případě podílového spoluvlastnictví musí každý ze spoluvlastníků zdanit přesně svůj podíl na příjmech i výdajích. Každý tedy podává vlastní přiznání. Zákon umožňuje i dohodu, že příjem zdaní pouze jeden ze spoluvlastníků, ale tato dohoda musí být prokazatelná a oboustranná.

Podnájem a jeho daňová specifika

V případě podnájmu nejde o vlastnictví nemovitosti. Z toho vyplývá:

• Nelze odepisovat nemovitost v podnájmu
• Lze uplatnit výdaje spojené s pronájmem, např. nájemné, které platí vlastníkovi, služby a energie, případné technické zhodnocení, pokud se na tom s vlastníkem dohodli písemně.

V přiznání se takové příjmy opět uvádějí v § 9 (příjmy z nájmu).

Checklist chytrého pronajímatele

Zdanění příjmů z pronájmu nemusí být složité, pokud znáte základní pravidla.

• Zjistěte, zda se vás týká § 9 (nájem) nebo § 7 (ubytovací služby).
• Oddělujte nájemné od záloh a kaucí.
• Zvažte, jestli se vám víc vyplatí paušál, nebo skutečné výdaje.
• Uplatněte odpisy a sledujte pětiletou lhůtu pro znalecký posudek.
• Všechny doklady si uchovávejte a evidujte.

Daň z pronájmu není tak složitá problematika, jak by se mohlo zdát. Klíčem je správně rozlišit mezi příjmy z nájmu podle § 9 a příjmy z ubytovacích služeb podle § 7, což vám umožní efektivně využít dostupné výhody a optimalizovat daňové povinnosti. Chcete vědět víc? Pokračijte na další díl našeho seriálu o nemovitostech: 

Daně z pronájmu: paušální vs. skutečné výdaje